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买套房,真累!前期、中期、后期买家应考虑的几组问题及10几个棘手事项


【侨报网报道】根据纽约时报报道,在美国,每个人在加入买家行列之前,首先要考虑房屋所有权是否适合自己。

租房还是买房?

在寻找新住处时,问自己的这个问题将有助于推动您的其余决策。应该租还是买?买房很有吸引力,因为将结束不断上涨的租金并可以建立房屋与所有权。但日常家庭维护和维修的现实可能会迅速耗尽银行账户。

一般来说,租还是买更适合你,很大程度上取决于你的具体情况。

以下是在买房前需要考虑的一些基本问题:

✔你打算在那里呆多久?如果计划在短短几年内搬迁,租房可能是更好的选择。

✔你负担得起多少预算的房子?如果在几年内买不起足以容纳家人的大房子,那么一边租房一边省钱可能是值得的。

✔市场上有什么?如果找不到你喜欢的房子,那么把自己绑在不满意的地方是不值得的。

✔另一个需要考虑的因素:当前的房地产市场是几十年来竞争最激烈的市场之一,价格创历史新高,库存创历史新低。

这意味着买家应该准备好多次出价,并意识到可能需要支付比挂牌价更高的房价——有时甚至高出数千美元——才能让出价获得卖家青睐。

我能负担起多少预算的房子?

要确定你可以在房屋上花多少钱,请仔细查看预算。查看你过去几个月的银行对帐单和消费习惯,以了解从手机账单到流媒体服务到每周餐厅外卖等所有方面的支出。

由于大流行,房屋所有权比以往任何时候都更加负担得起。抵押贷款利率接近历史最低水平,约为 3%。如果你有资格获得贷款,这些利率加起来可以在 30年的贷款过程中节省大量资金。

一旦你对自己的消费习惯有了更好的了解,请确定你每月能还贷多少。这个数字包括你的本金、利息、税款和保险付款,这些加起来就是您每月的抵押贷款金额。

许多贷方使用的联邦住房管理局公式建议将不超过你每月收入的 31%用于还房贷。该数字将根据你的债务金额而变化。没有其他债务的买家可能将每月收入的 40%用于还房贷。(但请记住,你的其余预算将不得不用于供暖、水、电、日常家庭维护和食物。)总的来说,你的总债务收入比,包括汽车付款和信用卡账单,应该不超过 43%。

例如,如果您的年总收入为 50,000美元,则您的每月总收入为 4,167美元。如果您每月的总债务不超过 1,792美元,那么你应该有 1,292美元或 31%的资金用于支付每月的抵押贷款。

但请记住,除了抵押贷款之外,买房还包括额外的一次性付款,这些付款可以快速累加,包括成交费用、法律费用和买房过程中牵涉的其他费用,例如房屋检查。并且不要忘记搬家费或房屋装修。

大流行还增加了新房主在这些成本上的财务风险:由于房地产市场竞争激烈,现在许多买家为了获得优势,选择放弃合同中的“退出条款”(contingencies),以便自己的报价被接受。通常,如果出现不可预见的情况,退出条款会为买家提供出路。如果房屋检查中发现需要进行重大的维修,这一条款允许你取消购买,如果独立的房屋评估师认为房屋价值明显低于购买价格,则可以取消交易或重新谈判。如果买家无法在合理的时间内获得融资,“退出条款”让买家可以选择退出交易。

通过放弃这一合同内容,买家可能会在市场上占据一席之地,但在买房完成后也容易付出额外成本

寻找新家

对自己的预算有了更好的了解后,请弄清楚你想住在哪里。

1.选择一个好区

什么是好社区?这个问题的答案每个人都会有所不同。但是你可以通过关注一些关键因素来快速缩小选择范围:

例如:

✔哪里买得起房?

✔你远程工作还是需要通勤?

✔你想靠近好学校吗?

✔与朋友和同事谈论他们住在哪里。然后,花一些时间在你正考虑的社区,看看周围的商店、餐馆和公共场所,以更好地了解该区。

2.货比三家

根据你负担得起的价格,排除那些没有你想要的风格或面积大小房屋的社区。许多搜索网站会显示房源在市场上的时间、价格是否已经提高或降低、过去的销售情况以及其他有用的数据,这些数据可以帮助确定该房源是否定价过高或在市场上一直处于低迷状态。从那里,找出几家你想要花时间上门查看的房屋。

3.开放参观

房屋开放日(open houses)可以帮助您了解该地区的住房存量,以及什么是“狗屋”或“铁路公寓”。

但是在大流行期间,为了保证买家和经纪人的安全,大多数房屋开放日都被取消,取而代之的是私人预约看房。许多购房者选择完全放弃亲自拜访,转而依赖新上线的3-D 房源视频,并在观看视频或通话的同时派中介上门代为参观。虚拟看房,尽管从专业制作的精美视频到简易的手机视频应有尽有,难免有时会掩盖诸如吱吱作响的地板或光线不足等问题,因此请务必要求现场测量,并毫不犹豫地提出问题。

在参观期间,可以要求:

✔打开壁橱检查存储空间。

✔拉开窗帘看看风景。

✔穿过后院并考虑保持其形状所需的维护。

✔问很多问题:家离火车和公共汽车有多远?如果在家工作,白天的噪音水平是多少?卖家为什么要搬家?最后一次维修是什么时候?水电费用是多少?已经有其他报价了吗?

✔开放日也是结识你考虑与之合作的房地产经纪人的好途经。

4.找房地产经纪人

你可以自行寻找待售房屋,但优秀的经纪人可以帮助你做出明智的决定并指导您完成购房过程。经纪人还可以帮助你在房屋上市、还没有公开前尽快获得一手消息。

要找到合适的经纪人,请与最近在你所在地区买卖房的朋友或家人交谈。寻找与买家有过合作记录的经纪人。请记住,你的经纪人佣金(通常与卖方经纪人分成 5%至 6%)最终会从售房收入中分得——这种费用结构已受到争议,一些经纪人会将佣金与买方分成或收取更少的费用。因此,即使您可能不会直接向经纪人付款,您也可以预期该费用会计入标价。请记住:经纪人为你工作,但除非你买到房,否则你不用付他钱。

成交

从接受报价到成交需要耐心和组织。

通往终点的道路

一旦对房屋的出价被接受,你就开始了成交过程,最终手中要握有一套钥匙。虽然你可能渴望搬进新居,但成交按部就班、确保自己得到一个状况良好且价格合理的房屋,才符合买家的最大利益。

如何按部就班?

1.申请按揭

有几种获得抵押贷款的选择:

✔直接联系银行贷方或抵押贷款公司以获取当前利率。

✔通过越来越多的在线贷方。

✔向你认识的最近买过房的人询问他们的建议。

✔找一个抵押贷款经纪人为你做这项工作。

因为抵押贷款经纪人通常不与任何一个贷方绑定,他们可以通过为你做跑腿工作来节省你的时间和麻烦。(注意:经纪人按贷款金额的百分比支付费用,但这可能由贷方支付。)银行可能会向长期借款人提供优惠利率。无论你选择哪种方式,请务必咨询几家贷方以找到最好交易。

2.进行房屋检查

请不要为了迎合激烈竞争的市场而放弃行使这一关键步骤的权利,请尽快安排房屋检查。房屋检查可以帮助你了解可能让你悬崖勒马的房屋问题。标准的房屋检查员报告将涵盖从地基到屋顶的房屋状况,包括供暖、空调和管道,如果发现结构损坏或需要维修,你有机会重新考虑或重新协商。向当地朋友、家人和您的房地产经纪人寻求建议,然后向这些检查员要以前客户的推荐信。你也可以向当地的商业改善局查询检查员。

如果安全可行,请亲自参加检查。它将让你看到检查员所做的工作是否彻底,例如站在屋顶上而不是从地面上看它,并在夏季也打开暖气看其是否运作。你也可以利用这段时间询问有关房屋状况的问题,并获取一些有关维护的有用信息。检查通常需要两到三个小时。根据 HomeAdvisor.com的数据,房屋检查的平均费用约为 300美元,大多数房主的花费在 270至 400美元之间。氡和霉菌测试适用于所有房屋,而如果你购买的是较旧的房屋,你可能还需要检查石棉和铅。这些检测显然增加了房屋成本。

3.进行评估

在你敲定买房的抵押贷款之前,贷方(银行)会希望评估房产价值,以确保其与谟借入的金额相符。评估会考虑从房屋的布局和面积到该地区类似房屋的销售价格等一系列内容,以确定房屋的价值。虽然评估师是由贷方选择的,但买家有权确认评估师是否获得许可并熟悉房产所在的区域。要求查看评估师的证书,并了解他或她在该地区进行了多少次评估。如果你不满意,你可以要求贷方派其他人。

评估费通常由买方支付,根据工作范围和房屋大小而有很大差异。(根据 HomeAdvisor.com的数据,单户住宅的估价平均约为 400美元,但有些可能超过 1,000美元。)

4.购买业主和产权保险

为了保护你的物业投资,你需要获得一份好的业主保险以及产权保险。贷方通常也会要求将其作为贷款条件。

您可以在 Insure.com和 NetQuote.com等网站上比较业主保险的费率。也可以通过从同一家公司购买业主和汽车保险来降低费率。

5.做最后的成交

在最后成交之前,重要的是要进行最后一分钟的检查,以确保所有东西都保持在销售合同中列出的条件下——比如卖家同意留下的天花板固定装置或同意撤掉的旧零部件。在白天去看并彻底——打开电灯开关、打开水龙头、运行电器和冲马桶——以确保没有出现新的问题。如果阁楼没有被清理干净或发现窗户破损,可以在成交时要求对方补偿垃圾清除或维修费用。

6.完成交易

在成交日,所有相关方——卖方、买方及其各代表——将正式签署交易文件。(当事人可能并不总是需要在正式签署时出席——大流行下越来越受欢迎的远程公证法,已将过程日益数字化)。买家必须携带支票来支付交易费用,包括产权搜索费、律师费、转让税和业主保险。当所有文件都已签署,所有资金均已妥善到位后,房契将转移给你。

编译:V

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